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金地集团亮眼的中期财报让资本市场为之振奋。

自8月30日晚披露2021年半年度报告,金地股价连续三个交易日上涨,一路走高,资本市场对金地的评估似乎迎来一个新的契机,也给了金地的投资者们更加明确的信心。

8月31日,金地的2021中期业绩说明会上,金地集团董事长凌克、董事兼总裁黄俊灿,财务负责人韦传军,董事会秘书徐家俊等管理层出席。

正如凌克在业绩会上反复提到的“稳健一直是金地发展的基因”,关于金地集团未来发展规划的问题,管理层会上强调了同样的意思,“公司将继续秉持平衡发展观,努力追求销售规模和利润总额的持续均衡增长,未来我们也会持续保持这种发展风格,通过不断提高投资质量和经营效率来实现这种均衡增长。”

今年上半年以来,房地产市场政策频出,调控压力之下,行业前景些许扑朔迷离。但越是这种时候,看清一家企业的基本面就变得更加重要。

上半年销售规模同比增长60%、回归行业TOP10的金地,截至报告期末,其实际资产负债率为69.44%,净负债率为69.59%,现金短债比为1.19,“三道红线”各项指标均稳居绿档。

冲击规模不靠财务杠杆,这位“地产理科生”,富贵稳中求。

1. 金地靠什么重回TOP10

金地不慢。

财报显示,2021上半年,金地从年初就开始抢跑,报告期内累计实现签约面积753.0万平方米,同比增长55.27%,累计实现签约金额为1628.3亿元,同比增长60.22%,也创下了为金地集团历史半年业绩的最高水平。

同期,百强房企的销售规模同比增长平均为36.7%,十强房企则为25%。

2021年金地的全年销售目标为2800亿元,换句话说,上半年已完成全年任务的58%,中信证券预计,金地2021年全年销售额将突破3000亿。

实际上,2016年,金地的销售额才破千亿,2019年突破两千亿,5年时间完成从千亿到三千亿的高增长,“金地的归来”势不可挡。

金地集团董事长凌克在业绩会上表示,金地2016年—2020年的销售规模复合增长率约25%,未来还将持续完善投资布局,提升集团销售规模与综合竞争力。

(金地集团董事长凌克)

财报数据显示,截至报告期末,上半年金地集团实现营业收入342.74亿元,同比上升72.45%;其中,房地产项目结算面积146.42万平方米,同比上升50%;结算收入294.04亿元,同比上升73.65%。

收入大增的同时,其销售费率和管理费率也在持续下降,2021年上半年按签约额计算的销售费用率为0.64%,管理费用率为1.44%,合计2.09%,在金地内部也创历年新低。

具体来看,2021年上半年,金地的销售费用为10.5亿,管理费用为23.52亿元,对比去年同期分别增加了4.2亿与4.68亿,综合来看,上半年同比增加了600多亿销售,只增加了8个亿的销管费用,费用控制算是优秀一档。

不仅如此,根据财报,上半年,金地共有13个城市的市占率在今年上半年进入当地前十名,并且在上海的单城市销售规模突破200亿元,南京单城市销售规模突破150亿元,从具体项目看,深圳中心天元项目单盘销售额就超过了50亿元。

来自深圳中原的统计数据显示,深圳中心天元项目为2021上半年深圳公寓成交金额最大的项目,同时也是深圳上半年豪宅成交的成交金额第三位。

业绩会上,金地管理层自信表示,“预计下半年待结转货值充裕,且毛利率水平会较上半年有所提升,全年结算收益预计较上年也会有一定增长。根据公司修订后的全年竣工计划1450万平方米,较2020年实际竣工面积增长32%。上半年,公司已完成竣工面积354万平方米,约占全年的24%,下半年的待竣工面积达76%,待结转货值充裕。”

下半年的金地,或许还将迎来更好的成绩。

2. “稳”中,有进

2021年,房地产市场可以说是“稳”字当头,金地亦是如此。并且,实际上金地上半年的“归队”只是时间问题,要知道,金地扩张的脚步这几年也在继续加快。

报告期内,金地集团继续深耕一线城市及核心二线城市的布局策略,通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析,把握窗口期的投资机会,通过招拍挂和并购等多种方式,共获取土地81宗。

金地上半年的土地投资总额约924亿元,权益投资额约411亿元,新增土地储备1247万平方米,同比上升92.1%,其中,一二线城市的新增土地储备占比约64%。

上半年为进一步扩大投资布局,完善城市梯队和加强战略纵深,金地还新进入南阳、阜阳、 泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂等八个城市,对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备中,三四线城市占比约为 41%,较去年同期提升8个百分点。

截至2021年6月末,金地集团已布局全国78个城市,总土地储备约6729万平方米,权益土地储备约3515万平方米,可保障公司未来3-4年的开发需求。

在2016年销售金额突破千亿后,金地2017年开始加大拿地力度与速度,目前其土储超过七成分布于一二线城市。

一面深耕专业、一面开拓疆土的“理科生”,据悉在投资管理方面,要求做到“不拿错地,也不盲目追求热门地块”,通过选取安全性、流动性、盈利性三个指标,并搭建了城市投资健康度模式,进行多维综合测算,科学精密地判断地块可否入手。

高度重视现金流管理、强调销售及时回款的金地,截至报告期末,持有货币资金 597.92 亿元。

对于投资者来说,现金流近六百亿的金地,接下来的下半年扩张步伐才是焦点。

当日业绩会上,凌克回答记者提问下半年拿地计划是否受政策限制影响时说道,“公司财务状况稳健,坚决不追高,理性投资,通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制项目的获取,后续也将保持适度的投资规模,优先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市中进行投资,”

金地总裁黄俊灿在分析集中供地政策时表示,部分第二轮集中供地城市出让中止,主要原因是竞买规则出现了调整,土拍规则的调整,或有助于土地市场进一步回归平稳,在今年三四季度的二三批次集中供地中,金地将结合不同城市集中供地的具体情况,合理安排投资节奏,选择符合投资标准、有潜力的标的,努力做好投资工作。

3. 经营性业务的果实

进入管理红利时代,房企在提升主业发展质量的同时,均持续关注相关多元化业务的拓展,财报显示,报告期内,金地持有型物业整体经营表现同样持续向好,实现各板块联动发展。

为什么要做持有?

金地集团总裁黄俊灿认为,在行业新形势下,配置一定比例的持有型物业能够平滑地产周期的波动影响,优秀的商业运营能力也可以创造更多的旧改、TOD等项目勾地机会,提高公开市场出价能力。

事实证明,管理层眼光独到,财报数据有力证明了这些平衡布局的先见性。

过去的上半年,金地集团商办物业、产业地产、长租公寓、旗下的稳盛投资等均实现不同程度指标稳步提升,其中,上半年已开业商业及写字楼项目租金收入为8.24亿元,整体出租率约为80%,两个办公项目已接近满租。

在长租公寓方面,成熟期项目的平均出租率保持在90%以上。

沉淀多年的物业服务方面,截至2021年上半年末,金地物业合约管理面积已达3.1亿平方米,市场拓展能力全国前五。随着规模的进一步扩张,金地物业也将在流程标准化、服务产品化基础上,搭建赋能全行业的共享平台。

金地在业绩报告中提到,2021年上半年全国房地产市场整体平稳增长,销售及投资规模均实现一定幅度的增长,城市间分化明显,部分城市热度不减,但也有一些城市存在较为明显的下行压力。

与此同时,行业政策依然延续了“房住不炒”与“因城施策”的主基调,头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力,保持着领先的竞争优势,但外部环境的高度不确定性对房企投资布局、融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业服务等各方面提出了更高的要求。

金地认为,房地产行业是中国经济的重要组成部分,长远来看,随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升,我国房地产行业仍有较大的发展空间。

在金地集团董事长凌克的规划中,金地的未来有两个目标:第一是成为一家综合型的城市服务提供商,第二是成为产城融合的新城区发展商。

本周的中期业绩已对外传递出新信号,当重回前十、一切向好,对今年上市二十周年的金地而言,新的一轮征程开始了。